Türk hukukunda sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olsa da kanun koyucu kira sözleşmeleri bakımından kiracıyı koruyan hükümler düzenlemiştir. Bunun sebebi ise, kiraya veren karşısında zayıf durumda olan kiracıyı korumak, serbest iradenin sakatlanmasının önüne geçmektir
1-Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi Sebebiyle Muacceliyet Kaydı ve Cezai Şart Düzenlenmesi
a) Genel Olarak
TBK 346’ya göre “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” O halde kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle ceza koşuluna hükmedilmesi yahut muacceliyet kaydına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
TBK 354 ile dava yolu ile fesih sebepleri sınırlandırılmıştır; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Buna göre, kira sözleşmeleri ancak dava yoluyla TBK 350, 351 ve 352’de belirtilen nedenlerle sona erdirilebilecektir.
“Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. madde 6098 sayılı TBK ile yürürlüğe girmiştir ve bu hususta içtihat oluşmuştur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/3907E, 2015/6643K sayılı ilamına göre; “Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 12. maddesinde kira bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar olan kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin muacceliyet koşuluna yer verildiği görülmekte olup, yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracının sıfatına göre geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir. Davalı borçlu hakkında başlatılan icra takibinde ödenmeyen Mayıs, Haziran 2010 ayları kirası ile muacceliyet koşulu uyarınca 2011 yılı Nisan ayına kadar olan aylar kirasının da tahsili istenildiğine göre değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağı üzerinden yapılması gerekirken, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirasının da değerlendirmeye tabi tutulması yeni yasal düzenleme karşısında doğru görülmemiştir.”
b) İşyeri kiralarında durum
Eski TBK döneminde kira sözleşmelerinde muacceliyet kaydına ilişkin bir hüküm bulunmamaktaydı ve sözleşmelere bu yönde hüküm koyulabilmekteydi. Ancak TBK döneminde konut ve çatılı işyerleri bakımından “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. Madde ile muacceliyet kaydı ve kira bedelini ödemede temerrüde düşülmesi sebebiyle ceza koşulu düzenlemeleri kiracı lehine yasaklanmıştır.
Ancak bu düzenleme tacir olan kiracılar bakımından ertelenmiştir. 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesine göre; “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”
İşbu düzenlemeye göre; TBK’nın 346. Maddesinin uygulanması tacirler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Erteleme dönemi içerisinde işbu kira sözleşmeleri bakımından sözleşmelerde belirlenen muacceliyet koşullarının geçerli olduğuna hükmedilmiştir.
Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 2021/1059 E, 2021/1637 K sayılı ilamı; “Kira sözleşmesinin Özel Şartlar başlıklı bölümünün 3. maddesinde '' ... Kira bedellerinin vadesinden sonraki 5 gün içerisinde ödenmemesi durumunda kira bedellerinin tamamının muaccel olacağı” kararlaştırılmıştır. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 346.maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, işbu davada kiralanan işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiş olup, davalı kiracı da şirket olduğundan, sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartını geçersiz kılan yasa hükmü 6353 Sayılı Kanunun 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır. Bu durumda tacir olan kiracı-şirket hakkında TBK'nun 346. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilerek muacceliyet koşulunun geçerli olduğunun kabulü gerekir. Önceki aylara ait kira bedelleri ödenmediğinden kira sözleşmesindeki muacceliyet şartı gereğince alacaklının 2015 yılının Ağustos ayına ait kira bedelini de talep etmesi mümkündür.”
2) Kiralananın Erken Tahliyesinde Ceza Şart Düzenlemesi
a) Genel Olarak
TBK’nun 325.Maddesine göre;”Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.” İşbu düzenleme ile kiracının kira sözleşmesini erken feshi durumunda makul süreye denk gelen kira ve aidat bedellerinden sorumlu tutulacağı düzenlenmektedir. Buna göre kiracı kira sözleşmesini erken feshettiği takdirde; kiraya verenin kiralananı aynı şartlarla tekrar kiraya verebileceği makul bir zaman dilimindeki kira bedellerinden sorumlu tutulacaktır.
Peki kiracının kira sözleşmesini süresine veya fesih dönemine uymaksızın feshettiği haller için ceza koşuluna hükmedilebilir mi? Erken tahliye durumunda ceza koşuluna hükmedilip hükmedilmeyeceği hususunda Yargıtay içtihatları farklılık göstermektedir. Bir kısım Yargıtay içtihatlarına göre; ceza koşuluna ilişkin hükümler geçersiz kabul edilmekte ve kiracının sorumluluğu makul süreye göre belirlenecek kira parası üzerinden hesaplanmaktadır.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin, 2017/1898E, 2017/3140 K sayılı ilamında sözleşmede belirlenen ceza koşulu değerlendirmeye alınmayarak makul süre tazminatına hükmedilmiştir. “Sözleşmenin özel şartlar 5. Maddesinde süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği, 6. Maddesinde yazılı bildirimin süresinde yapılmaması ya da hiç yapılmaması hallerinde fiili tahliye tarihinden itibaren üç aylık kira bedelinin tazminat olarak ayrıca ödeneceği, sözleşmenin 10. Maddesinde kiralananın teslim alındığı durumundan daha kötü duruma düşmesini sağlayacak hasar ve noksanlıkların meydana gelmesinin önlenmesi ve tazmini amacıyla 3.800-tl güvence bedelinin kiracı tarafından ev sahibine teslim edileceği düzenlenmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir.”
Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2016/9799 E, 2016/6337 K; “Davada dayanılan ve hükme esas alınan 25.12.2008 başlangıç tarihli ve 24 ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 18. maddesinde süre dolmadan kiracı taşınmazı tahliye ederse kalan aylar kirasının muaccel olacağı düzenlemesi bulunmakta ise de; Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak, kiracı kira süresinin sonuna kadar kiralayanın uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.”
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2014/2608 E, 2014/13244 K sayılı ilamına göre; “Sözleşmenin 4.maddesinde erken tahliye halinde 3 aylık kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceği kabul edildiğine göre taraflar kendi aralarında makul süreyi 3 ay olarak belirlemişlerdir. Bu nedenle Mahkemece anahtar teslim tarihine kadar kira bedeline, bu tarihten sonra makul süre olarak üç aylık süreyi kabul edip üç aylık kira bedeline hükmetmek gerekirken yazılı şekilde davanın tamamen kabulüne karar verilmesi doğru değildir”
b) İşyeri kiralarında durum
“Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı 325. Madde 6098 sayılı TBK ile yürürlüğe girmiştir. İşbu düzenleme tacirler bakımından erteli hükümlerindendir. Buna göre TBK 325 hükmü de; 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanun'un 53. Maddesine göre 01/07/2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Bu süreçte sözleşme serbestisi ilkesine göre hüküm kurulmuştur. Ancak yine de; ceza koşulu ile uğranılan zararın birlikte istenemeyeceği yönünde içtihat oluşmuştur.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2018/7991E, 2019/5788 K sayılı ilamına göre; “Davacı, kira sözleşmesinin belirlenen süreden önce tek taraflı feshi nedeniyle hem cezai şart alacağı hem de mahrum kalınan kâr isteminde bulunmuştur. Kira sözleşmesinde, erken fesih nedeniyle 150.000 TL cezai şart ödeneceği kararlaştırıldığına göre kiracının tazminat sorumluluğu kararlaştırılan cezai şart tutarı kadardır. Bu nedenle mahkemece, erken fesih nedeniyle 150.000 TL cezai şart bedeline hükmedildiği halde, erken fesih tazminatı niteliğindeki makul süre kira bedeli olarak ayrıca 4 aylık kira bedeline hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Tüm bunların yanında kiracının tacir olduğu işyeri kira sözleşmelerinde erteleme döneminden sonraya ilişkin uygulamada netlik sağlanmamış olmakla birlikte; TBK m. 325 niteliklerine uygun düştüğü ölçüde ve özel bir düzenleme bulunmadığı sürece, konut ve çatılı işyeri kiraları dahil tüm kira sözleşmelerinde uygulanacaktır. Kanunda konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından erken tahliyeye ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır.
Sonuç olarak; Kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle muacceliyet koşulu yahut cezai şart düzenlenemeyeceği TBK m.346 ile düzenleme altına alınmıştır. Bu hüküm; tacirler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında erteleme kapsamında olmakla birlikte 01/07/2020 itibariyle işyeri kiralarında da cezai şart yasağı uygulanmaktadır. Ancak işbu yasağın kira sözleşmesine dair diğer borçların ihlalinde geçerli olup olmadığı düzenlemeden açıkça anlaşılmamaktadır. Kiralananın erken tahliyesinde cezai şarta hükmedilip hükmedilemeyeceği hususunda uygulamada tam anlamıyla birlik olmasa da genel görüşün kiracının sorumluluğunun TBK m.325 karşısında makul süreye göre belirlenmesi gerektiği hususunda toplandığı kanaatindeyiz. İşyeri kiraları için TBK m.325 de erteleme kapsamında olup erteleme sürecinde erken tahliye sebebiyle cezai şarta hükmetmek mümkündür.
