www.erzurumgunebakıs.com / Rumeysa  Yavanlı 

Kiracılar ve ev sahibi tartışmaları neredeyse her gün artmakta. Kira fiyatlarındaki fahiş artış nedeniyle ev sahipleri düşük fiyata oturan kiracılarını çıkararak dairesini yüksek ücretle yeniden kiraya vermek istiyor hal böyle olunca da sorunlar ve kavgalar artıyor. Avukat Nurefşanİrdemezbu konunun hukuki boyutunu açıkladı.İrdemez,“İki taraf içinde çözümlenmesi gereken bir durum var nitekim pandemi sürecinden beri giderek artan enflasyon nedeniyle ekonomik bir kriz var diyebiliriz. Bu kriz,yalnızca kira sözleşmelerine değil, birçok hukuki işleme yansıdı. Kira konusunda da insanların mülklerinindeğerleri çok arttı. Bunun karşılığında da kira bedelini de artırarak kiracılara yansıtmak istediler ancak kiracılar bu öngörülemeyen durum karşısında mağduriyet yaşadılar. Bunun önlemi olarak dapandemi döneminden itibaren konut kiraları için geçerli olmak kaydıyla kira artışlarına yüzde 25 üst sınır getirildi.Enflasyon artışı devam ettiğinden yüzde 25 üst sınırı da1 temmuz 2024 tarihine kadar yeniden uzatıldı. Burada belirtmek gerekir ki söz konusu artış sınırı yalnızca konut kiraları için geçerli olup, iş yeri kiralarında yine 12 aylık TÜFE oranına göre artış yapılabilecektir.Bana göre yapılan düzenlemeler hak kaybını önlemek için yeterlidir. Ancak, toplumun ihtiyaçları nazara alınarak daha detaylı düzenlemeler yapılabilir bu hususta çünkü her iki tarafında hakkını korumak ve meydana gelebilecek uyuşmazlıklara çözüm üretmek süreç içerisinde gelişecektir. Kiracılar, haklarını yasal sınırlara göre belirlemek adına kira ilişkinin başında sözleşmede belli bir artış oranı belirleyerek ilerleyebilirler. Taraflar bu sözleşmede kira artış oranlarını belirlemede kısmen özgürdür. Kanuna, iyi niyete ve dürüstlüğe aykırı olmadıkça yasal sınırlar içerisinde artış oranını belirleyebilirler. Kira bedelindeki artış sözleşme ile kararlaştırıldıysa en fazla 12 aylık TÜFE oranında yapılabilir. Eğer 12 aylık TÜFE oranı %25 artış oranını geçiyorsa, %25 lik üst sınıra bağlı kalınacaktır. Normal şartlarda artış oranı belirlendiyse örneğin yüzde 10 -15 ne kadar ise belirlenen sınır üzerinden artış yapılıyordu, normal şartlarda böyleydi ama geldiğimiz süreçte ne şekilde belirlenir ise belirlensin TÜFEoranına göre değilde yüzde 25’lik artışa göre yapılıyor. Kiracılaryüzde 25’lik oranı sözleşmeye ekleyerek de haklarını kuvvetlendirebilirler. Ev sahibiyle problem yaşamamak için ev sahibinin kira sözleşmesine ekleyeceği yasal olmayan ve kiracıyı çok zorlayan şartları sözleşmeden çıkararak işlem yapabilirler.  Sözleşmede konulan şartlar kiracı aleyhine ağır yükümlülükler doğuruyorsa ya da kanuna aykırı ise zaten sözleşme geçersiz olacaktır. Taraflar, sözleşmeyle işlerini sağlama almalılar ve sözleşmede ki şartları baştan konuşmalılar. Kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhüdü verip verilmediği, sözleşmeye bağlı senet yapılıp yapılmadığı hususlarına dikkat etmeliler. Kira sözleşmeleri sözlü yapılarak veya özensiz matbu bir sözleşme ile geçiştirildiği zaman ileride problemler de yaşanabilir. Kira sözleşmesinde belirlenen kira artış miktarı da fahiş derecede düşük kalıyorsa ev sahipleri kira tespit davası veya uyarlama davası açabilirler. Kira tespit davası, yeni kira yılı başlamadan en az 30 gün önce açılırsa veya en az 30 gün önceden ihtarname gönderilip sonra dava açılırsa, belirlenen yeni kira bedeli  yeni kira yılının başından itibaren geçerli olur. Örneğin 10.10.2023de kira yılı bitecekse 10.09.2023’den önce ihtarname çekilirse veya dava açılırsa belirlenen yeni kira 10.10.23-10.10.2024 arası geçerli olacaktır.Kira tespit davası ve kira bedelinin uyarlanması davası uygulamada farklı dava türleridir, açılacak davanın tespiti için hukuki destek alınması gerekmektedir. Bu davaların her ikisi de sulh hukuk mahkemelerinde görülür ancak şekil şartları ve uygulanacak hükümler yönünden farklılık arz eder.  Genel olarak kiracı kira artışını kabul etmeyince ev sahipleri bu sefer benim konut ihtiyacım var evi boşalt, satıyorum evi boşalt gibi farklı tahliye yollarına gidiyorlar. Böyle bir durumda da şartların oluşup oluşmadığına bakmak gerekiyor, bu tehditlerden korkmamak gerekir. Kötü niyetli olduğu anlaşılan ev sahibi dava yoluna gitse de davası reddedilecektir.Eğer ev sahibi kiracıyı evden çıkarması yönünde sürekli rahatsız ederse bu durumda kişilerin huzur ve sükununu bozma suçundan şikayet edebilir, kiracı yerine göre hakaret, tehdit, konut dokunulmazlığını ihlal varsa bu kapsamda da suç duyurusunda bulunabilir.”

“Eylülden itibaren arabuluculuk şartı gelecek”

“Mahkeme yoluna gitmeden önce kademeli olarak uzlaşma sağlanması için taraflara arabuluculuk şartı getirildi. Alternatif çözüm yolu olarak normalde ihtiyari arabuluculukla tarafların hukuki uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurma hakları var ancak yürürlüğe giren yeni kanunla kira kaynaklı uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk dönemi başlayacak. 1 eylül 2023 itibaren açılacak olan davalarda, dava açmadan önce kira arabuluculuk başvurusu şartı geldi. Arabuluculuk hali hazırda ticari dosyalarda, iş dosyalarında, tüketici dosyalarında uygulanıyor bu dosyalarda çok ciddi çözülme var arabuluculukta, davasız anlaşma oranı çok yüksek. Kira uyuşmazlıklarında da arabuluculuğa giderse ciddi bir anlaşma uzlaşma sağlanacaktır. Ancak, zorunlu arabuluculuk1 eylülden itibaren geçerli olacak, şu an açılacak olan davalar direkt mahkemeler nezdinde görülmeyebaşlanacaktır. Yine de tarafların ihtiyari arabuluculuğa her zaman için gitme hakkı vardır” dedi.