Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu madde 138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Özetle; Kira uyarlama davası değişen koşulların varlığı durumunda açılabilen bir dava türüdür. Değişen bu şartlar öngörülemeyen olağanüstü hallere bağlı olarak ortaya çıkmalıdır. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın açılmasında fayda vardır. Öyle ki, kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hâkim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili Mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Mahkemesidir. Bu davayı açabilme koşulları 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmeler için geçerli değildir. Bunun yanı sıra kira sözleşmesinin bitmesine 1 yıl ve daha az bir süre kaldığında da kira uyarlama davası açılamamaktadır.
Sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme veya bunun mümkün olmaması halinde sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için birlikte gerçekleşmesi gereken şartlar şunlardır;
1.-Öncelikli olarak taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir.
2.-Tarafların öngöremediği veya öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü durumlar ortaya çıkmış olmalıdır. Taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum olarak yakın dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış olan Covid-19 pandemisini örnek gösterebiliriz. Pandeminin tüm dünyayı etkilemesiyle birlikte sosyo-ekonomik hayatımızda öngörülemez şekilde değişiklikler oluşmuş ve haliyle bu dönemde kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanması talepli davalarda da artış yaşanmıştır. Döviz kurlarında artış, savaş durumu, devalüasyon, ekonomik krizler, alt yapı ve üst yapıda oluşan büyük değişiklikler gibi örneklerde öngörülemeyen olağanüstü durumlara örnek olarak gösterilebilir.
3.Ortaya çıkan olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.
4.Bu durum, taraflarca sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır.
5.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır. Bu noktada borçlu uyarlama talebi için şartları oluştuğu halde herhangi bir ihtirazı kayıt düşmeksizin ve dava açmaksızın borcunu ödemeye devam etmişse artık bu ödemeleri geri alamayacaktır. Çünkü kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilen kararlarda yukarıda da açıklandığı üzere kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır.
6.-1 yılı doldurmamış kısa süreli sözleşmelerde bu dava açılamamaktadır.
7.-Kiraya veren ya da kiracı bu davayı açabilmektedir.
8.-Dava yetkili ve görevli mahkemeye açılmalıdır.
Sayılan tüm bu koşulların birlikte gerçekleşmesi halinde borçlu, Mahkemeden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bunun mümkün olmaması hâlinde ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir.
Kira Tespit Davası ile Kira Sözleşmesi Uyarlama Davası Arası Farklar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken, kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak Mahkemeden talep edilebilmektedir.
Kira bedeli uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veya aşırılık aranmazken, kira bedeli tespiti davalarında sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.
Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılmış olan kira tespit davalarında Mahkeme, yeni kira bedelini yıllık TÜFE oranını göz önünde bulundurarak belirlemekte, beş yılın üzerindeki kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri, kiralananın durumu gibi hususları göz önünde bulundurarak bir bedeli belirlemektedir. Burada herhangi bir olağanüstü durum aranmamaktadır. Kira bedeli uyarlama davalarında ise herhangi bir sınırlandırma olmaksızın ortaya çıkan olağanüstü durum şartlarını göz önünde bulundurarak karar vermektedir.
Kira uyarlama davası, kira bedeli tespiti davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olan bir dava türü değildir. Aşırı ifa güçlüğünün oluşmasıyla birlikte borçlunun her an Mahkemeden talep edebileceği bir davadır.
Uyarlama davaları dava tarihinden geriye yönelik olarak yalnızca ihtirazı kayıt düşülerek yapılmış bir ödeme varsa etki ederken kira tespit davalarında kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak hüküm kurulabilmektedir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
