Kiracının, kiralamış olduğu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi durumunda, kiraya veren icraya başvurarak veya dava açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Ancak kiracının taahhüt nedeniyle taşınmazı tahliye edilebilmesi için bazı geçerlilik şartlarının sağlanması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunumuzun 352. Maddesinde; Kiracının kiraladığı taşınmazı teslim aldıktan sonra, kiraya verene karşı, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği durumda, yazılı olarak taahhüt edilen bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebileceği hüküm altına alınmıştır. Kiracının, yazılı olarak belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı kabul ettiğini içeren bu belgeye “Tahliye Taahhütnamesi” denmektedir. Örneğin; kiralayan kişi 01.04.2024 Tarihinde kiraladığı taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ise, bu tarihten itibaren bir ay içinde kiraya veren icra takibi yaparak veya mahkemede dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bir taahhüde dayanılarak yalnızca bir defa tahliye davası açılabileceği için taahhütname düzenlenirken dikkat edilmesi ve taahhütnamenin geçerlilik şartlarının kontrol edilmesi gerekmektedir.
Dikkat edilmesi gereken ilk husus, tahliye taahhüdünün “Konut ve Çatılı İşyeri” kiralamalarına konu yerler için verilebileceğidir. Bunun dışında kalan yerler için tahliye taahhüdü verilemez.
Tahliye Taahhüdünün geçerlilik şartları ise, Tahliye Taahhüdü eğer yazılı olarak yapılmamış ise geçerli değildir. Tahliye taahhüdü, kiraya veren ile kiracı arasında yazılı olarak yapılabileceği gibi Noter vasıtasıyla da düzenlenebilmektedir. Bu nedenle sözlü olarak tahliye taahhüdü verilmesi hukuken geçerli kabul edilmez.
Tahliye Taahhütnamesinin kiracının serbest iradesini yansıtması gerekir ve bizzat kiracı tarafından verilmelidir. Eğer taşınmaz birden fazla kişi tarafından kiralanmış ise, tahliye taahhüdü de birlikte verilmelidir. Ayrıca kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinin aynı olmaması, yani taahhütnamenin kiralanan taşınmazın teslim tarihinden sonra, kiracı otururken verilmiş olması gerekmektedir.
Taahhütnamede tahliye tarihinin açık bir şekilde yazılması gerekmektedir. Uygulamada çokça karşılaştığımız bir durum, boş tahliye taahhütnamesine imza atan kiracıların daha sonra icra takibi ve dava ile karşı karşıya kaldığında sonucun ne olacağıdır. Boş tahliye taahhütnamesine imza atan kiracı, hukuken bu imza ile bağlıdır ve uygulamada taahhütname geçerli sayılacaktır. Dolayısıyla boş kağıda imza atan kiracı, sonradan üzerinin ne şekilde doldurulacağını kabul etmiş sayılır. Bu nedenle kiracının tarihlerin sonradan doldurulduğuna ilişkin itirazının kabul edilebilmesi için bu hususun yazılı delil ile kanıtlanması gerekmektedir. Yazılı şekilde yapılmayan itiraza mahkemece itibar edilemez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 7.6.2012 tarihli ve E. 2012/5147 K. 2012/8537 Sayılı Kararı şu şekildedir: “Kira sözleşmesi davalı ile kiralananın önceki maliki M. C. arasında imzalanmıştır. Taşınmazı 30.06.2010 tarihinde iktisap eden davacı 15.06.2010 tanzim ve 25.01.2011 tahliye tarihli olduğu bildirilen tahliye taahhütnamesine dayalı olarak süresinde icra dairesine başvurmuş, itiraz üzerine işbu davayı açmıştır. Davalı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenip verildiğini, taahhütnamedeki yazı ve rakamlarda tahrifat yapıldığını savunmuştur. Davaya konu tahliye taahhütnamesi matbu olup metin üzerindeki boşlukların elle doldurulması suretiyle tanzim edilmiştir. Matbu metnin tanzim ve tahliye tarihlerine ilişkin bölümlerinde .../.../200..” ibarelerinin yer almakta olup bu kısımlar 15.06.2010 tanzim ve 15.01.2011 tahliye tarihleri olarak elle tamamlanmıştır. Taahhütnamedeki bu kısımların elle tamamlanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olduğu kabul edilse bile, kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır. Öte yandan B.K.’nun 31.maddesi uyarınca yasal süresi içinde taahhütnamenin iptali de istenmiş değildir. Tarih kısmında .../.../200..” ibaresinin bulunuyor olması nedeniyle bu kısmın sınırlı şekilde 2009 veya 2010 olarak düzenlenebileceği 2011 olarak yazılmasının davalının iradesine uygun düşmediği şeklindeki mahkeme kabulü hatalı olup mahkemece davanın kabulü gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur..”
Yine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 30.11.2006 tarihli ve E. 2006/10484 K. 2006/12191 Sayılı Kararı da şu şekildedir: “Davalı kiracı yasal süresindeki itirazında özetle “Takibe dayanak taahhüdü kabul etmediğini, kira sözleşmesi düzenlenirken farkına varmadan imzasının alınmış olabileceğini, şayet alınmış ise tarihlerin doğru olamayacağını” beyan etmiştir. Davalı kiracı itirazında açıkça imza inkârında bulunmamış ve tanzim tarihine karşı çıkmamıştır. Az önce açıklanan itirazı imza inkârı ve tanzim tarihine karşı koyma olarak nitelendirilemez. Bu nedenle davalının itirazına değer verilemez...”
Kiracının tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendi serbest iradesini yansıtmadığını iddia edebilmesi için bu taahhütname ile bağlı olmadığını bildirmesi veya belgenin iptali için dava açması gerekmektedir. Aksi halde kiracı, taahhüdün geçersizliğini ileri süremez ve bu taahhütname kiracıyı bağlar.
Yine uygulamada çokça karşılan bir diğer durum da kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kiralandığı durumlarda tahliye taahhüdünde eşin rızasının da bulunması gerekip gerekmediğidir. Türk Medeni Kanunumuzun 194. Maddesi’ne göre;“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Dolayısıyla tahliye taahhütnamesine dayalı takibe konu olan taşınmaz, aile konutu olarak kullanılıyorsa ve aile konutu şerhi düşülmemiş olsa bile, taahhütnamede her iki eşin imzası bulunmuyorsa, tahliye gerçekleştirilememektedir. Hatta Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2012/629 E. ve 2012/19408 K. sayılı emsal kararı da bu yöndedir.
Eğer yukarı bahsetmiş olduğumuz tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartlarını taşıyor ise, kiracı yapılan icra takibi sonrasında veya açılan dava neticesinde kiralamış olduğu taşınmazı tahliye etmek zorunda kalacaktır.
